Ugovorna hipoteka (ugovor o hipoteci)
Ugovor o hpoteci je ugovor izmedu vlasnika nepokretnosti i poverioca kojim se vlasnik nepokretnosti obavezuje, ako dug ne bude isplacen o dospelosti,
da poverilac naplati svoje obezbedeno potraživanje iz vrednosti te nepokretnosti, na nacin propisan zakonom. Ugovor o hipoteci može da bude samostalan
ili deo ugovora o zajmu, kreditu ili drugog ugovora koji ureduje potraživanje.
Forma. Ugovor o hipoteci zakljucuje se u pismenoj formi, sa potpisima overenim u sudu ili kod drugog zakonom ovlašcenog organa za overu potpisa
na aktima o prometu nepokretnosti.
Sadržina. Ugovor o hipoteci, da bi se na osnovu njega mogao sprovesti postupak vansudskog namirenja po Zakonu o hipoteci, treba da sadrži:
- Odredbe o identifikaciji ugovornih strana- ime i prezime, prebivalište ili boravište, odnosno poslovno ime i sedište poverioca, zalogodavca,
kao i dužnika, ako su to razlicita lica; - podatke o potraživanju- precizne podatke o potraživanju koje se obezbeduje, valuti obracuna i valuti placanja, iznosu pojedinih rata i vremenu njihove
dospelosti i mestu i nacinu placanja, odnosno podatke o glavnom potraživanju, kamatnoj stopi ili drugim elementima na osnovu kojih se može odrediti
visina kamate, mestu i nacinu placanja kamate, kao i iznosu drugih sporednih davanja ako su ugovorena, rokovima dospevanja potraživanja,
odnosno nacinu na koji se odreduje dospelost, ako rok nije odreden; - podatke o nepokretnosti- o hipotekovanoj nepokretnosti, odnosno nepokretnostima, ukljucujuci i dokaz o vlasništvu, odnosno o drugom pravu iz clana 3.
ovog zakona, ukljucujuci i podatke o plodovima i pripacima uz nepokretnost; - izjavu vlasnika da pristaje na upis hipoteke (clausula instabuladi)- bezuslovnu izjavu vlasnika (zalogodavca) da pristaje da poverilac upiše
hipoteku na njegovoj nepokretnost; - izjavu vlasnika / zalogodavca da pristaje na vansudsku naplatu- izricitu odredbu, odnosno izjavu vlasnika kojom on neopozivo ovlašcuje poverioca,,br> ako dug ne bude placen o dospelosti, da poverilac može da naplati potraživanje iz cene dobijene prodajom u skladu sa vansudskim postupkom prodaje
utvrdenim Zakonom o hipoteci, bez podnošenja tužbe sudu, kao i saglasnost vlasnika da nepokretost prinudnim putem bude ispražnjena i predata kupcu
u posed u roku od 15 dana od dana zakljucenja ugovora o prodaji. - izricitu odredbu, odnosno izjavu vlasnika da je upozoren o posledicama neizmirenja duga o dospelosti te da, svestan tih posledica,
pristaje na mogucnost izvršenja ugovora o hipoteci prodajom njegive nepokretnosti u skladu sa zakonskim odredbama o vansudskom postupku namirenja,
bez prava na vodenje parnice, kao i na mogucnost da njegova nepokretnost, ako je ne preda dobrovoljno, prinudnim putem bude ispražnjena i predata kupcu
u posed u roku od 15 dana od dana zakljucenja ugovora o prodaji; - jasno naznacenu odredbu, odnosno izjavu vlasnika da je saglasan da poverilac ima pravo pristupa nepokretnosti, ukljucujuci i ulazak u nepokretnost
bez obzira ko se u njoj nalazi (vlasnik, zakupac idr.), radi kontrole održavanja ili iz drugih opravdanih razloga, da ce mu omoguciti pristup
hipotekovanoj nepokretnosti (ulazak u stan i sl.), kao i da ce saradivati sa poveriocem u postupku prodaje; - izricitu izjavu treceg lica, ako takvo lice postoji, koje ima neposrednu državinu, a nije vlasnik hipotekovane nepokretnosti (zakupac i dr.),
da je svesno posledica do kojih ugovor o hipoteci može dovesti, ukljucujuci i iseljenje iz nepokretnosti i gubljenja državine na njoj, kao i da je
saglasno sa pravima i obavezama iz tacke 3. ovog stava.
Hipoteka koja sadrži sve elemente pod tackama od 1-8. smatra se po Zakonu o hipoteci "izvršnom ispravom" i upisuje se u registre nepokretnosti kao
"izvršna vansudska hipoteka", a vansudski postupak namirenja se sprovodi u skladu sa odredbama Zakona o hipoteci. Ukoliko ugovor o hipoteci,
odnosno založna izjava sadrži samo tacke 1-4. bez gore navedenih tacaka 5-8., ugovor o hipoteci, odnosno založna izjava nemaju svojstvo izvršne isprave
pa se namirenje ne može sprovesti po odredbama o vansudskom namirenju iz Zakona o hipoteci, vec po odredbama Zakona o izvršnom postupku.
Ništave odredbe ugovora o hipoteci:
- odredba da poverilac može da proda hipotekarnu nepokretnost ako dug ne bude isplacen o dospelosti, osim u slucaju iz cl. 34-36. zakona o hipoteci,
- odredba da nepokretnost, u slucaju neisplate duga, po neodredenoj ili unapred odredenoj ceni prelazi u svojinu poverioca ili treceg lica (lex commissoria),
- odredba da poverilac ima pravo da upotrebljava predmet hipoteke, odnosno da pribira plodove koje daje predmet hipoteke, jer to pravo i dalje zadržava vlasnik ili lice
koje on ovlasti, - odredba da vlasnik ne može da otudi predmet hipoteke ili da ga optereti hipotekom u korist docnijeg poverioca, jer je vlasnik i dalje slobodno može
raspolagati nekretninom, pa je i prodati (u kom slucaju novi vlasnik stice stvar sa hipotekom) ili je opteretiti novom hipotekom (novi hipotekarni poverilac
je po rangu naplativosti slabiji od prethodnog).
Upis hipoteke u katastar nepokretnosti vraši se na zahev vlasnika nepokretnosti, dužnika ili poverioca, na nacin opisan u clanu 11. Zakona.
