VANSUDSKI POSTUPAK POMIRENJA
Prva opomena- upozorenje o docnji. Odredbama o vansudskom namirenju garantuje se brzo namirenje potraživanja i zaštita prava kako poverioca tako i dužnika. Ako dužnik ne plati dug o dospelosti, hipotekarni poverilac iz verodostojne isprave ili izvršne isprave, poslace opomenu sa detaljno utvrdenim sadržajem, u pismenoj formi, istovremeno dužniku i vlasniku predmeta hipoteke (ako su razlicita lica), cime se pokrece postupak vansudskog namirenja po ovom zakonu.
Ta prva opomena treba da sadrži:
Druga opomena- upozorenje o prodaji. Ako u roku od 30 dana dužnik ipak ne plati dug, poverilac dužniku i vlasniku šalje opomenu o prodaji nepokretnosti, sa istim sadržajem, kao i kod prve opomene, uz dodatno:
Zabeležba hipotekarne prodaje.
Time poverilac zapocinje postupak prodaje nepokretnosti, koju mora zabeležiti u registru nepokretnosti, podnoseci uz zahtev:
Registar nepokretnosti ce u roku od 7 dana od dana prijema zahteva izvršiti zabeležbu hipotekarne
prodaje u korist poverioca i dostaviti poveriocu, dužniku i vlasniku nepokretnosti rešenje o zabeležbi.
Zabeležba hipotekarne prodaje i rešenje hipotekarne prodaje sadrži:
Pravo žalbe. Vlasnik, dužnik i poverilac imaju pravo žalbe nadležnom organu na rešenje o zabeležbi hipotekarne prodaje u roku od 15 dana
od dana prijema rešenja. Nadležni organ mora u roku od 15 dana od dana podnošenja žalbe doneti drugostepeno rešenje koje je konacno i izvršno
i protiv njega nije dozvoljena tužba ili pravni lek.
Žalba ce biti uvažena ako dužnik ili vlasnik dostavi registru nepokretnosti neosporne pismene dokaze:
Sastanak sa poveriocem. Dužnik, odnosno vlasnik nepokretnosti može, u roku od 10 dana od dana dobijjanja opomene o prodaji nepokretnosti, zatražiti sastanak sa poveriocem odnosno njegovim predstavnikom, koji su u obavezi da ga prime u svojim prostorijama u radno vreme.
Slanje pisama. Svako pismeno poverilaca smatra se primljenim danom slanja preporucenom poštom na adresu dužnika, vlasnika ili hipotekovane nepokretnosti, cime se bitno ubrzava postupak namirenja vansudskom prodajom i dužnik onemogucava da izbegavanjem prijema pismena odloži namirenje.
Pravo prodaje. Ukoliko dužnik ne isplati dug do dana pravosnažnosti rešenja o zabeležbi hipotekarne prodaje, a od dana izdavanja tog rešenja prode rok od 30 dana, poverilac stice pravo da pristupi prodaji hipotekovane nepokretnosti putem aukcijske prodaje ili neposredne pogodbe (izbor jednog nacina prodaje ne iskljucuje mogucnost primene drugog nacina prodaje, ako nepokretnost ostane neprodata). Pre prodaje, on treba da utvrdi orjentacionu tržišnu vrednost nepokretnosti angažovanjem ovlašcenog sudskog veštaka.
Na vrednost hipoteke uticu: vrsta i starost objekta, namena nepokretnosti i lokacija, vrsta gradevinskog materijala od koga je objekat sagraden, opremljenost objekta instalacijama, udaljenost od javnih puteva, vodovoda, elektricne mreže, telefona i dr.
Aukcijsku prodaju poverilac može sam organizovati ili je može poveriti licu koje se time profesionalno bavi. Oglas o održavanju aukcijske prodaje mora biti na vidan nacin objavljen u dnevnom listu za region u kome se nalazi hipotekovana nepokretnost i to najmanje 45 dana pre zakazane prodaje, i treba da sadrži:
Poverilac ce istovremeno poslati dužniku, vlasniku nepokretnosti, odnosno trecem licu koje ima pravo na hipotekovanoj nepokretnosti, obaveštenje o oglasu koje sadrži:
Pocetna cena na prvoj aukciji ne može biti niža od 75% proenjene vrednosti. Ako prva aukcija ne uspe, pocetna cena na drugoj aukciji ne može biti niža od 60% od procenjene vrednosti. Izuzetno, poverilac i vlasnik, odnosno dužnik mogu, prilikom organizovanja aukcijske prodaje, u pismenom obliku ugovoriti da se nepokretnost može prodati i po nižoj ceni od 75% procenjene vrednosti, odnosno od 60% proenjene vrednosti. Na aukciji može ucestvovati i poverilac dajuci sopstvenu ponudu.
Prodaja neposrednom pogodbom. Na osnovu pravosnažnog rešenja o zabeležbi hipotekarne prodaje, a po isteku roka od 30 dana od dana izdavanja rešenja, poverilac može u svoje ime prodati nepokretnost neposrednom pogodbom, po ceni koja je približna uobicajenoj tržišnoj ceni u vreme prodaje.
Ukoliko se prodaja vrši preko advokata ili preko agencije za promet nepokretnosti, uobicajeni honorar, odnosno provizija mogu biti ukljuceni u prodajnu cenu.
Najkasnije u roku od 15 dana pre zakljucenja ugovora o prodaji nepokretnosti, poverilac ce o prodaji obavestiti dužnika, vlasnika nepokretnosti i lica koja imaju druga prava na nepokretnost, obaveštenjem koje sadrž:
Asistencija policije u slucaju ometanja vansudskog namirenja. U toku vasudskog postupka namirenja, nadležni organ unutrašnjih poslova dužan je da bez odlaganja hipotekarnom poveriocu, odnosno njegovom zastupniku, pruži svu pomoc neophodnu za sprovodenje postupka namirenja, u slucaju da vlasnik, odnosno drugi držalac nepokretnosti u postupku njene prodaje ne dozvoljava pristup nepokretnosti, odnosno odbija da se dobrovoljno iseli iz nepokretnosti, u roku od 15 dana od dana zakljucenja ugovora o prodaji.
Namirenje iz prodajne cene. U slicaju da cena ostvarena na aukcijskoj prodaji ili neposrednom pogodbom ne namiruje celokupno potraživanje poverioca, dužnik ostaje dužan poveriocu preostali dug u iznosu razlike izmedu celokupnog potaživanja i ostvarene cene. Ako se hipotekarni poverilac namiri sticanjem prava svojine na hipotekovanoj nepokretnosti, smatra se da je potraživanje namireno u trenutku sticanja prava svojine. Ako cena hipotekovane nepokretnosti, dobijena na aukcijskoj prodaji ili neposrednom pogodbom, prevazilazi visinu potraživanja, hipotekarni poverilac dužan je da hipotekarnom dužniku isplati tu razliku.
