joomla 1.8

Prenos hipoteke moguc je kroz ustupanje hipotekovanog potraživanja, konstituisanjem nadhipoteke, preuzimanjem duga i otudenjem dela nepokretnosti.

Ustupanje potraživanja. Potraživanje obezbedeno hipotekom može da se ustupi na osnovu ugovora izedi poverioca potraživanja i lica
kome se potraživanje ustupa (samo zajedno sa prenosom potraživanja-aksesornost hipoteke).
Ugovor o ustupanju potraživanja i sa njim zajedno prenos hipoteke:

• mora biti zakljucen u pisanoj formi, sa potpisima overenim od strane suda, odnosno notara,
• prenosi hipoteku na lice kome se potraživanje ustupa i
• proizvodi dejstvo prema trecim licima na osnovu upisa u registar nepokretnosti.

• zakljucuje se u pismenoj formi, sa potpisima overenim od strane suda, odnosno notara;
• sadrži izricitu i bezuslivnu izjavu poverioca da se nadhipotekarni poverilac može upisati u tom svojstvu u registar napkretnosti;
• proizvodi pravno dejstvo prema dužniku od dana kad mu stigne pismeno obaveštenje o zalaganju potraživanja,
  od kada dužnik obavezu može ispuniti samo prema nadhipotekarnom poveriocu ili po njegovom pismenom nalogu;
• proizvodi pravno dejstvo prema trecim licima od dana upisa u registar nepokretnosti.

• zakljucuje se prilikom otudenja predmeta hipoteke, u vidu posebnog ugovora ili u vidu posebne klauzule u ugovoru o otudenju predmeta hipoteke;
• proizvodi pravna dejstva ako poverilac da svoj pristanak u pismenom obliku.

• najpre iz vrednosti hipotekovane nepokretnosti, a zatim iz ostale imovine dužnika;
• istovremeno iz vrednosti hipotekovane nepokretnosti i iz dužnikove imovine;
• najpre iz dužnikove imovine, pa tek potom iz vrednosti hipotekovane nepokretnosti,

• delimicni ili potpuni prenos prava svojine, odnosno drugog stvarnog prava na predmetu hipoteke, na poverioca, umesto ispunjenje duga;
• svaki drugi posao kojim se postiže brisanje hipoteke sa nepokretnosti.

• podatke o ugovoru o hipoteci i hipotekovanoj nepokretnosti;
• opis povrede ugovora o hipoteci;
• radnje koje dužnik mora da preduzme da bi isplatio dug i izbegao prodaju nepokretnosti;
• rok u kome dužnik mora da isplati dug da bi izbegao prodaju nepokretnosti;
• opomenu da ukoliko dužnik ne preduzme te radnje i time isplati dug, poverilac ce poraživati celokupan iznos potraživanja
  i prodajom hipotekovane nepokretnosti izgubiti državinu na nepokretnosti;
• ime i neophodne podatke o predstavniku poverioca kome se dužnik može obratiti za dobijanje više informacija;
• druge informacije za koje poverilac smatra da su od znacaja.

• obaveštenje da je celokupan iznos dospeo na naplatu;
• navodenje iznosa duga koji je dospeo na naplatu;
• obaveštenje o izboru nacina prodaje nepokretnosti.

• kopiju ugovora o hipoteci,
• izjavu da dužnik do tog dana nije ispunio dug,
• kopiju opomene o prodaji nepokretnosti,
• dokaze da su obe opomene poslane dužniku i vlasniku nepokretnosti.

• izricito ovlašcenje da hipotekarni poverilac, kada rešenje postane pravosnažno, ali ne pre isteka roka
  od 30 dana od dana izdavanja rešenja, može kao hipotekarni poverilac u svoje ime prodati napokretnost, u skladu sa odredbama ovog zakona;
• zabranu prodaje hipotekovane nepokretnosti od strane vlasnika.

• da potraživanje ne postoji;
• da hipoteka ne postoji;
• da potraživanje nije dopelo za naplatu;
• da je dug isplacen.

• opis nepokretnosti;
• ime i prezime, odnosno naziv poverioca;
• podatke kako kontaktirati poverioca;
• pocetnu cenu na aukciji;
• vreme i mesto aukcije;
• druge informacije za koje poverilac smatra da su od znacaja.

• sve elemente oglasa
• izjavu u kom se roku može isplatiti celokupan iznos da bi se izbegla prodaja.

• znos celokupnog potraživanja;
• procenjenu vrednost nepokretnosti;
• bitne elemente ugovora o prodaji nepokretnosti;
• datum za kada se predvida zakljucenje ugovora o kupoprodaji;
• nacin na koji ce se sredstva dobijena od prodaje raspodeliti;
• datum kada nepokretnost mora biti iseljena i ispražnjena;
• izjavu u kom roku može de se ispuni celokupna obaveza, da bi se izbegla prodaja nepokretnosti.

• troškove prodaje, ukljucujuci i troškove i honorare trecih lica;
• potraživanje hipotekarnog poverioca;
• potraživanje hipotekarnog poverioca nižeg reda ili drugog poverioca sa jednakim redom obezbedenja;
• preostali iznos pripada dužniku. Poverilac je dužan da u roku od 7 dana nakon raspodele sredstava, dužniku i svim trecim licima koja imaju prava na nepokretnosti,
  da dostavi konacni obracun raspodele sredstava.

• pismenu izjavu hipotekarnog poverioca da pristaje na ispis hipoteke;
• pravosnažnu sudsku oluku kojom se potvrduje da je potraživanje hipotekarnog poverioca prestalo.

Ugovaranje nadhipoteke. Potraživanje obezbedeno hipotekom može se založiti na osnovu ugovora izmedu hipotekarnog poverioca nadhipotekarnog poverioca.
Taj ugovor:

Preuzimanje duga. Dug prema hipotekarnom poveriocu može da se prenese ugovorom o preuzimanju duga obezbedenog hipotekom izmedu vlasnika i pribavioca predmeta
hipoteke, odnosno ugovorom izmedu vlasnika, pribavioca predmeta hipoteke i dužnika ako v lasnik nije hipotekarni dužnik.

Taj ugovor:

Otudenje nepokretnosti. Ako vlasnik uz saglasnost poverioca izvrši deobu ili spajanje predmeta hipoteke sa drugom nepokretnošcu,
hipoteka se po službenoj dužnosti upisuje na tim nepokretnostima, i svaka hipoteka obezbeduje elokupno potraživanje, osim ako je
drugacije ugovoreno sa poveriocem. Ovo je posledica nacela nedeljivosti hipoteke.

PRAVA I OBAVEZE VLASNIKA

Ove odredbeimaju za cilj da vlasniku omoguce nesmetano vršenje prava koje ima na predmetu hipoteke, u granicama u kojima se ne nerušava mogucnost
namirenja iz tog predmeta.

Prava. Vlasnik i posle nastanka hipoteke ima pravo:

• da drži predmet hipoteke;
• da upotrebljava predmet hipoteke prema uobicajenoj nameni;
• da pribira plodive, prirodne ili gradanske, koje predmet hipoteke daje;
• da otudi predmet hipoteke i prenese prsvo na pribavioca, u kom slucaju se ne menja ništa u dužnikovoj obavezi i u obezbedenom potraživanju.

Obaveze. Vlasnik, ali i zakupac i svaki drugi neposredni držalac nepokretnosti:

• ne sme fizicki menjati predmet hipoteke (pregradivanje, dogradnja, rušenje, spajanje, deoba, i dr.) bez pismene saglasnosti poverioca, koju poverilac ne može
  odbiti da izda bez opravdanog razloga;
• dužan je da predmet hipoteke cuva i održava kao dobar domacin, odnosno dobar privrednik, da ne bi svojim postupcima ili propustima umanjio vrednost
  nepokretnosti;
• dužan je osigurati predmet hipoteke od svih uobicajenih rizika pre zakljucenja ugovora o hipoteci;
• dužan je da saraduje sa poveriocem u postupku prodaje, a narocito da omoguci pristup predmetu hipoteke (ulazak u stan i sl.), ako je hipoteka
  zasnovana na osnovu izvršnog ugovora ili izvršne založne izjave ili ako je takvo pravo izricito utvrdeno u ugovoru o hipoteci, odnosno založnoj izjavi.

Pod izvršnom ispravom, po Zakonu o hipoteci, smatra se ugovor o hipoteci, kao i založna izjava (jednostrana hipoteka), koji sadrži sve zakonom predvidene odredbe, gore navedene pod tacama 1-8. kod izlaganja ugovorne hipoteke.

Hipoteka nastaje upisom u nadležni registar napokretnosti, na osnovu:

• ugovora o hipoteci ili sudskog poravnanja (ugovorna hipoteka)
• založne izjave (jednostrana hipoteka)
• zakona (zakonska hipoteka)
• sudske odluke (sudska hipoteka).

Ne može nastati hipoteka na nepokretnostima ako se ona ne upiše u javne knjige, cime postaje dostupna i vidljiva svim trecim licima
(princip publiiteta kod hipoteke).

Hipoteka se upisuje i odnosi na celu nepokretnost (npr. na eo stan, zgradu, lokal), ali može da se zasnuje i na suvlasnickom delu nepokretnosti
(npr. na polovini ili trecini zgrade, na katastarskoj parceli), kao i na nepokretnostima koje su u zajednickom vlasništvu
dva ili više lica (npr. supružnika ili naslednika do deobe).

Pravila o ugovornoj hipoteci, koja je najcesca u praksi, shodno se primenjuju na jednostranu, zakonsku i sudsku hipoteku,
osim ako jezakonom drugacije propisao.

Pojam hipoteke. Hipoteka je založno pravo na nepokretnosti, koje ovlašcuje poverioca da, ako dužnik ne isplati dug o dospelosti, zahteva naplatu potraživanja obezbedenog hipotekom pre obicnih poverilaca i pre docnijih hipotekarnih poverilaca, bez obzira u cijoj svojini se nepokretnost nalazi. Upisana hipoteka prati nepokretnosti i u slucaju njihove prodaje, tako da novi vlasnik stice nepokretnost pod ovim stvarnopravnim opterecenjem, što poveriocu daje veliku sigurnost za naplatu
potraživanja iz vrednosti založene nepokretnosti. S druge strane, to što vlasnik hipotekovanog dobra (dužnik ili trece lice) ne prenosi založeno dobro u državinu hipotekarnog poverioca, ostavlja mu mogucnost da iskorišcava to dobro (posebno kad je dužnik istovremeno i vlasnik) i omogucava mu brže otplacivanje duga.

Predmet hioteke je uvek nepokretnost.
To znaci da se hipoteka može zasnovati na zemljištu (poljoprivredno zemljište, šume, šumsko zemljište, neizgradeno i izgradeno gradevinsko zemljište), na gradevinskim objektima trajnog karaktera, kao što su: kuce za stanovanje zemljoradnika, zgrade, stanovi kao posebni delovi zgrade, porodicne stambene zgrade, vile, vikendice i druge zgrade za odmor i oporavak, lokali i poslovne prostorije, odmarališta, stanovi i drugi objekti društvenog standarda, ekonomske zgrade (fabricke i pomocne zgrade i druge poslovne prostorije, magacini,
skladišta, i ostali prateci objekti, ugradena oprema, proizvodne hale i dr. ), privredne zgrade zemljoradnika, garaže, i drugi gradevinski objekti i sve druge nepokretnosti upisane u javne knjige koje su vlasništvo dužnika ili treceg lica, i koje su u prometu. Zakon o hipoteci, precizira da predmet hipoteke može biti i deo nepokretnosti, susvojinski udeo u nepokretnoj stvari, pravo gradaenja, kao i pravo prece gradnje. Hipoteka se može konstituisati i na objektu u izgradnji za koji je izdata pravosnažna gradevinska dozvola.
Ovo poslednje omogucava da se hipotekarni kredit obezbedi na osnovu ne samo postojece nego i buduce nepokretnosti. Cilj je da se i onima koji nemaju nepokretnost omoguci obezbedivanje hipotekarnog kredita zalaganjem baš te nepokretnosti  radi cije se izgradnje kredit traži, a to može biti kako stambeni, tako i kredit za izgradnju u privredi.
Hipoteka obuhvata sve sastavne delove nepokretnosti, po pravilu i neodvojene prirodne plodove, pripatke nepokretnosti,  kao i sva naknadna poboljšanja i povecanja vrednosti (tzv. ekstenzivnost hipoteke).

Principi hipotekarnog prava.
Predmet hipoteke uvek mora biti odreden i nije moguca generalna hipoteka na celokupnoj nepokretnoj imovini jednog lica. Isto tako, hipoteka "pokriva" tacno odredeni iznos potraživanja koji se upisuje zajedno sa hipotekom. Zajednicka hipoteka postoji kada se, radi obezbedivanja jednog potraživanja, hipotekom optereti više nepokretnosti, bez obzira
da li pripadaju istim ili razlicitim vlasnicima, a naplata je, po izboru poverioca, moguca iz vrednosti jedne ili više nepokretnosti. Hipoteku na idealnom delu nepokretne stvari u susvojini vlasnik idealnog dela zasniva bez saglasnosti ostalih suvlasnika, osim ako se  hipoteka zasniva na idealnom delu objekta u izgradnjji, kada je potrebna saglasnost svih suvlasnika. Kod namirenja, ostali suvlasnici imaju pravo prece kupovine. Hipoteka na nepokretnoj stvari u zajednickoj svojini zasniva se samo na celoj nepokretnoj stvari i uz saglasnost svi zajednicara.
Kod namirenja, zajednicari imaju pravo prece kupovine. Potraživanje koje može biti obezbedeno hipotekom-svako potraživanje,  ukljucujuci i buduce ili uslovno potraživanje, kao i potraživanje izraženo u stranojvaluti. Potraživanje obuhvata glavno potraživanje, kamatu i troškove naplate.

Značaj hipoteke

Zakon o hipoteci je jedan od zakona kojim se uspostavlja i garantuje primena klasicnih principa gradanskog prava prilagodenim modernim uporednim i medunarodnim iskustvima u oblasti založnog prava, koji su do sada bili zapostavljeni i nedovoljno izgradeni. Hipoteka je jedan od osnovnih pravnih mehanizama za obezbedivanje potraživanja, narocito onih nastalih na na osnovu zajma, odnosno kredita. Zakon o hipoteci, putem pravnih mehanizama koje ustanovljava, omogucava da gradani i privreda Srbije putem kredita, pod povoljnim uslovima obezbede sredstva za ulaganje ili potrošnju, posebno od strane banaka i drugih finansijskih ustanova,

kako na domacem tako i na stranom tržištu novca.Tim zakonom unapreduje se pravni ambijent i privredna klima u zemlji, što ce stimulativno delovati na uvecanje domacih i stranih ulaganja u svim oblastima privrednog i društvenog života. Hipotekarnim kreditom omogucuje se ne samo obezbedivanje sredstava za ulaganje i potrošnju, na osnovu nepokretnosti koja je vec u svojini gradana ili preduzeca, vec se bitno utice na ubrzanje stambene i privredne izgradnje, posebno imajuci u vidu hipoteku na objektima u izgradnji. Cilj hipoteke je da se obezbedi garancija naplate potraživanja iz hipotekovane nepokretnosti u slucaju da dužnik, o dospelosti tog potraživanja, ne izmiri svoje obaveze prema hipotekarnom poveriocu.  Ovakvom garancijom, odnosno obezbedenjem, postižu se i drugi ciljevi: snižavanje cene novca, odnosno niže kamatne stope i niže cene osiguranja kredita, cime se postiže ubrzavanje i uvecanje domacih i stranih ulaganja.

Zakon o hipoteci ustanovljava režim hipoteke u skladu sa zahtevima savremene privrede i finansija i potreba Republike Srbije. U tom smislu, Zakon ustanovljava garanciju naplate potraživanja, odnosno zaštitu i obezbedenje poverioca (najcešce banke), veoma brz i siguran nacin, u sumarnoj vansudskoj ili skracenoj sudskoj proceduri i uz potrebnu zaštitu kako dužnika tako i vlasnika hipotekovane nepokretnosti, bez suvišnog administriranja i mešanja državnih organa u sam postupak.

Zakon o hipoteci ureduje hipoteku (pojam, nastanak, prava i obaveze, namirenje i prestanak hipoteke) i ujedno ustanovljava centralnu evidenciju hipoteka. On sadrži sedam delova, koji obuhvataju 65 clanova.