joomla 1.8

Pravo svojine je stvarno pravo koje daje najšira ovlašćenja licu koje je imalac tog prava.
SVOJINA je pravo jednog lica.tj.vlasnika određene stvari, da tu stvar UPOTREBLJAVA,PRIKUPLJA PLODOVE koje ta stvar daje i RASPOLAŽE njome.
To znači da pravo svojine sadrži tri ovlašćenja :

1. IUS UTENDI – Ovlašćenje da se stvar upotrebljava
2. IUS FRUENDI – Ovlašćenje da se prikupljaju plodovi
3. IUS ABUTENDI – Ovlašćenje da se stvarju raspolaže

PREDMET prava svojine je stvar (res).
Stvari mogu biti pokretne i nepkretne ,individualno određene  i stvari     određene po rodu, stvari u prometu  I stvari van porometa, potrošne I  nepotrošne, deljive I nedeljive.

Pokretne stvari su sve one stvari koje se mogu pomerati s jednog mesta na drugo bez promene svoje suštine.Stvari koje su spojene sa zemljištem tretiraju se kao nepokretnosti I za njih važi isti režim koji važi za nepokretne stvari.(astal, stolica, televizor,knjiga).

Nepokretne stvari su sve one stvari koje se nemogu pomerati s jednog mesta na drugo  bez promene suštine stvari.(zemljište ,zgrade,garaže, stanovi).

Individualno određene stvari su one stvari koje  imaju skup karakteristika po kojima se razlikuju od drugih I koje ih čine jedinstvenim.(pr. Slika Monaliza, knjiga Na Drini ćuprija ).

Stvari određene po rodu su stvari koje predstavljaju jedan skup,koji je određen po kvalitetu I količini.(žito, vino, pesak, kukuruz).

Stvari u prometu su one stvari koje se bez ikakvih ograničenja može prenositi sa jednog lica na drugo.(kuća u privatnom vlasništvu, olovka, računar).

Stvari van prometa su dobra u opštoj upotrebi  i u posebnom pravnom režimu ,koje se nemogu prenositi sa jednog lica na drugo.(trg, gradska ulica,spomenik ).

Potrošne stvari su sve stvari koje se prilikom upotrebe troše, i nemogu se više koristiti.

Deljive stvari su one stvari koje se mogu podeliti na više delova tako da svaki deo zadržava sve karakteristike stvari kao celine

Nedeljive stvari su one stvari koje se nemogu podeliti na više delova.

Iako je pravo svojine najšire pravo na stvari ,ono ipak podleže izvesnim ograničenjima. Ta ograničenja su različite prirode  i  sadržana su u brojnim zakonskim propisima.
Opšte ograničenje prava svojine proizilazi iz jednog od osnovnih načela građanskog prava , a to je načelo zabrane zloupotrebe subjektivnih prava, što znači da titular prava svojine ne može upotrebljavati svojiu stvar na naćin kojim nanosi štetu drugom licu ili ga ograničava u vrešenju nekog prava.

Ispis hipoteke iz registra. Hipoteka prestaje ispisom iz registra nepokretnosti u koji je bila upisana, na zahtev dužnika, vlasnika ili poverioca, kad obezbedeno  potraživanje prestane na nacin dozvoljen zakonom. Ispis hipoteke na zahtev vlasnika, vrši se samo ako je dug isplacen u potpunosti. Zahtev mora da sadrži: Poverilac je dužan da dozvoli brisanje hipoteke ukoliko mu je potraživanje u celosti isplaceno. Poverilac je dužan da izda dužniku i vlasniku hipotekovane nepokretnosti potvrdu o izmirenom dugu, bez odlaganja, nakon izmirenja duga, i da mu da saglasnost za brisanje hipoteke.

Prestanak usled propasti hipoteke. Hipoteka prestaje i kad predmet propadne u celosti (vlasnik može da zahteva ispis hipoteke), ali se ponovo uspostavlja ako  vlasnik obnovi predmet, a ponovni upis vrši se po samom zakonu. Uslucaju propasti hipoteke ili delimicne propasti hipoteke, hipotekarni poverilac, po samom zakonu, stice založno pravo na potraživanje naknade iz osiguranja, odnosno na isplacenoj naknadi.

Prestanak usled opšteg interesa. Hipoteka prestaje i kad, u cilju zadovoljenja opšteg interesa (eksproprijacija i sl.), a u skladu sa zakonom i na osnovu odluke nadležnog organa,
pravo vlasnika prede na trece lice. Utom slucaju ispis se vrši na zahtev novog vlasnika, a hipotekarni poverilac stice založno pravo na potraživanju naknade, odnosno na isplacenoj naknadi, odnosno upisuje hipoteku na nepokretnosti koja je predata u svojinu vlasniku umesto oduzete nepokretnosti u opštem interesu.

Prestanak u slucaju sudske prodaje. Hipoteka prestaje i kad je izvršena sudska javna prodaja predmeta. U tom slucaju, ispis se vrši na osnovu pravosnažne
sudske odluke o namirenju hipotekarnih poverilaca.

Rang poverilaca kod namirenja. Kada je jedan predmet hipoteke založen nekolicini hipotekarnih poverilaca, redosled po kome se isplacuju njihova potraživanja iz
cene dobijene prodajom predmeta hipoteke odreduje se prema danu, casu i minutu nastanka hipoteke, racunajuci od momenta prve upisane hipoteke. Vži princip "prvi
u vremenu, jaci u pravu" ("prior tempore potior iure").

Redosled namirenja potraživanja. Nakon vansudske prodaje, poverilac ce, u roku od 7 dana od dana naplate prodajne cene nepokretnosti, sledecim redom namiriti: Stecaj. Ako je predmet hipoteke u stecajnom postupku, poverilac ima pravo da razlucnom tužbom traži zasebno namirenje iz vrednosti nepokretnosti.

Ako je predmet hipoteke objekat u izgradnji, njegova prodaja radi namirenja vrši se ustupanjem prava gradnje utvrdenog pravosnažnim odobrenjem  za gradnju, uz naknadu, i prodajom stvari koje su ugradene u objekat u izgradnji. Organ koji je izdao odobrenje za gradnju, na zahtev kupca objekta u izgradnji,  izdace bez odlaganja kupcu istovetno odobrenje za gradnju na njegovo ime i poništiti staro odobrenje za gradnju. Kupac u tom slucaju, po samom zakonu stupa u  sva prava i obaveze prodavca po osnovu odobrenja i pre izdavanja odobrenja kupcu.

VANSUDSKI POSTUPAK POMIRENJA

Prva opomena- upozorenje o docnji. Odredbama o vansudskom namirenju garantuje se brzo namirenje potraživanja i zaštita prava kako poverioca tako i dužnika. Ako dužnik ne plati dug o dospelosti, hipotekarni poverilac iz verodostojne isprave ili izvršne isprave, poslace opomenu sa detaljno utvrdenim sadržajem, u pismenoj formi, istovremeno dužniku i vlasniku predmeta hipoteke (ako su razlicita lica), cime se pokrece postupak vansudskog namirenja po ovom zakonu.
Ta prva opomena treba da sadrži:

Druga opomena- upozorenje o prodaji. Ako u roku od 30 dana dužnik ipak ne plati dug, poverilac dužniku i vlasniku šalje opomenu o prodaji nepokretnosti, sa istim sadržajem, kao i kod prve opomene, uz dodatno:

Zabeležba hipotekarne prodaje.

Time poverilac zapocinje postupak prodaje nepokretnosti, koju mora zabeležiti u registru nepokretnosti, podnoseci uz zahtev:

Registar nepokretnosti ce u roku od 7 dana od dana prijema zahteva izvršiti zabeležbu hipotekarne
prodaje u korist poverioca i dostaviti poveriocu, dužniku i vlasniku nepokretnosti rešenje o zabeležbi.
Zabeležba hipotekarne prodaje i rešenje hipotekarne prodaje sadrži:

Pravo žalbe. Vlasnik, dužnik i poverilac imaju pravo žalbe nadležnom organu na rešenje o zabeležbi hipotekarne prodaje u roku od 15 dana
od dana prijema rešenja. Nadležni organ mora u roku od 15 dana od dana podnošenja žalbe doneti drugostepeno rešenje koje je konacno i izvršno
i protiv njega nije dozvoljena tužba ili pravni lek.

Žalba ce biti uvažena ako dužnik ili vlasnik dostavi registru nepokretnosti neosporne pismene dokaze:

Sastanak sa poveriocem. Dužnik, odnosno vlasnik nepokretnosti može, u roku od 10 dana od dana dobijjanja opomene o prodaji nepokretnosti, zatražiti sastanak sa poveriocem odnosno njegovim predstavnikom, koji su u obavezi da ga prime u svojim prostorijama u radno vreme.

Slanje pisama. Svako pismeno poverilaca smatra se primljenim danom slanja preporucenom poštom na adresu dužnika, vlasnika ili hipotekovane nepokretnosti, cime se bitno ubrzava postupak namirenja vansudskom prodajom i dužnik onemogucava da izbegavanjem prijema pismena odloži namirenje.

Pravo prodaje. Ukoliko dužnik ne isplati dug do dana pravosnažnosti rešenja o zabeležbi hipotekarne prodaje, a od dana izdavanja tog rešenja prode rok od 30 dana, poverilac stice pravo da pristupi prodaji hipotekovane nepokretnosti putem aukcijske prodaje ili neposredne pogodbe (izbor jednog nacina prodaje ne iskljucuje mogucnost primene drugog nacina prodaje, ako nepokretnost ostane neprodata). Pre prodaje, on treba da utvrdi orjentacionu tržišnu vrednost nepokretnosti angažovanjem ovlašcenog sudskog veštaka.
Na vrednost hipoteke uticu: vrsta i starost objekta, namena nepokretnosti i lokacija, vrsta gradevinskog materijala od koga je objekat sagraden,  opremljenost objekta instalacijama, udaljenost od javnih puteva, vodovoda, elektricne mreže, telefona i dr.

Aukcijsku prodaju poverilac može sam organizovati ili je može poveriti licu koje se time profesionalno bavi. Oglas o održavanju aukcijske  prodaje mora biti na vidan nacin objavljen u dnevnom listu za region u kome se nalazi hipotekovana nepokretnost i to najmanje 45 dana pre zakazane prodaje, i treba da sadrži:

Poverilac ce istovremeno poslati dužniku, vlasniku nepokretnosti, odnosno trecem licu koje ima pravo na hipotekovanoj nepokretnosti, obaveštenje o oglasu koje sadrži:

Pocetna cena na prvoj aukciji ne može biti niža od 75% proenjene vrednosti. Ako prva aukcija ne uspe, pocetna cena na drugoj aukciji ne može biti niža od 60% od procenjene vrednosti. Izuzetno, poverilac i vlasnik, odnosno dužnik mogu, prilikom organizovanja aukcijske prodaje, u pismenom obliku ugovoriti da se nepokretnost može prodati i po nižoj ceni od 75% procenjene vrednosti, odnosno od 60% proenjene vrednosti. Na aukciji može ucestvovati i poverilac dajuci sopstvenu ponudu.

Prodaja neposrednom pogodbom. Na osnovu pravosnažnog rešenja o zabeležbi hipotekarne prodaje, a po isteku roka od 30 dana od dana izdavanja rešenja, poverilac može u svoje ime prodati nepokretnost neposrednom pogodbom, po ceni koja je približna uobicajenoj tržišnoj ceni u vreme prodaje.

Ukoliko se prodaja vrši preko advokata ili preko agencije za promet nepokretnosti, uobicajeni honorar, odnosno provizija mogu biti ukljuceni u prodajnu cenu.

Najkasnije u roku od 15 dana pre zakljucenja ugovora o prodaji nepokretnosti, poverilac ce o prodaji obavestiti dužnika, vlasnika nepokretnosti i  lica koja imaju druga prava na nepokretnost, obaveštenjem koje sadrž:

Asistencija policije u slucaju ometanja vansudskog namirenja. U toku vasudskog postupka namirenja, nadležni organ unutrašnjih poslova  dužan je da bez odlaganja hipotekarnom poveriocu, odnosno njegovom zastupniku, pruži svu pomoc neophodnu za sprovodenje postupka namirenja, u slucaju da vlasnik, odnosno drugi držalac nepokretnosti u postupku njene prodaje ne dozvoljava pristup nepokretnosti, odnosno odbija da se  dobrovoljno iseli iz nepokretnosti, u roku od 15 dana od dana zakljucenja ugovora o prodaji.

Namirenje iz prodajne cene. U slicaju da cena ostvarena na aukcijskoj prodaji ili neposrednom pogodbom ne namiruje celokupno potraživanje poverioca,  dužnik ostaje dužan poveriocu preostali dug u iznosu razlike izmedu celokupnog potaživanja i ostvarene cene. Ako se hipotekarni poverilac  namiri sticanjem prava svojine na hipotekovanoj nepokretnosti, smatra se da je potraživanje namireno u trenutku sticanja prava svojine. Ako cena hipotekovane nepokretnosti, dobijena na aukcijskoj prodaji ili neposrednom pogodbom, prevazilazi visinu potraživanja, hipotekarni poverilac dužan je da hipotekarnom dužniku isplati tu razliku.

OPŠTA PRAVILA

Hipotekarni poverilac može, ako dužnik ne isplati dug o dospelosti, da namiri svoje potraživanje iz vrednost hipotekovane nepokretnosti,
bez obzira u cijoj svojini ili državini se ona nalazi u tom trenutku. Namirenje u tom slucaju sprovodi se u skladu sa Zakonom o hipoteci,
odnosno zakonom kojim se ureduje izvršni postupak, kao i zakonom koji ureduje prinudnu naplatu poreskih potraživanja na nepokretnostima.
U slucaju obicne hipoteke, namirenje se vrši u skladu sa opštim odredbama Zakona o hipoteci i odredbama Zakona o izvršnom postupku,
dok se na namirenje hipoteke sacinjene u formi verodostojne ili izvršne isprave primenjuju pravila vansudskog namirenja iz Zakona o hipoteci
(cl. 29-38).

Zastarelost potraživanja. Hipotekarni poverilac može da se namiri iz vrednosti hipotekovane nepokretnosti i posle zastarelosti obezbedenog potraživanja.
To se odnosi samo na glavni dug, a ne i na kamate i druga povremena davanja. Namirenje naknadnim ugovorom poverioca i vlasnika. Hipotekarni poverilac može
se, nakon dospeca obezbedenog potraživanja namiriti i sticanjem prava na predmetu nepokretnosti, na osnovu naknadnog ugovora sa vlasnikom hipotekovane
nepokretnosti. Naknadnim ugovorom, koji se zakljucuje po dospelosti u pismenoj formi, sa potpisima overenim u sudu ili kod notara, može se ugovoriti:

Licna subrogacija. Ukoliko hipotekarni dug isplati lice koje nije stvarni dužnik, ono putem licne subrogacije stupa na mesto hipotekarnog
poverioca prema stvarnom dužniku i trecim licima, te se shodno tome može namiriti iz vrednosti hipotekovane nepokretnosti.

Prenos hipoteke moguc je kroz ustupanje hipotekovanog potraživanja, konstituisanjem nadhipoteke, preuzimanjem duga i otudenjem dela nepokretnosti.

Ustupanje potraživanja. Potraživanje obezbedeno hipotekom može da se ustupi na osnovu ugovora izedi poverioca potraživanja i lica
kome se potraživanje ustupa (samo zajedno sa prenosom potraživanja-aksesornost hipoteke).
Ugovor o ustupanju potraživanja i sa njim zajedno prenos hipoteke:

• mora biti zakljucen u pisanoj formi, sa potpisima overenim od strane suda, odnosno notara,
• prenosi hipoteku na lice kome se potraživanje ustupa i
• proizvodi dejstvo prema trecim licima na osnovu upisa u registar nepokretnosti.

• zakljucuje se u pismenoj formi, sa potpisima overenim od strane suda, odnosno notara;
• sadrži izricitu i bezuslivnu izjavu poverioca da se nadhipotekarni poverilac može upisati u tom svojstvu u registar napkretnosti;
• proizvodi pravno dejstvo prema dužniku od dana kad mu stigne pismeno obaveštenje o zalaganju potraživanja,
  od kada dužnik obavezu može ispuniti samo prema nadhipotekarnom poveriocu ili po njegovom pismenom nalogu;
• proizvodi pravno dejstvo prema trecim licima od dana upisa u registar nepokretnosti.

• zakljucuje se prilikom otudenja predmeta hipoteke, u vidu posebnog ugovora ili u vidu posebne klauzule u ugovoru o otudenju predmeta hipoteke;
• proizvodi pravna dejstva ako poverilac da svoj pristanak u pismenom obliku.

• najpre iz vrednosti hipotekovane nepokretnosti, a zatim iz ostale imovine dužnika;
• istovremeno iz vrednosti hipotekovane nepokretnosti i iz dužnikove imovine;
• najpre iz dužnikove imovine, pa tek potom iz vrednosti hipotekovane nepokretnosti,

• delimicni ili potpuni prenos prava svojine, odnosno drugog stvarnog prava na predmetu hipoteke, na poverioca, umesto ispunjenje duga;
• svaki drugi posao kojim se postiže brisanje hipoteke sa nepokretnosti.

• podatke o ugovoru o hipoteci i hipotekovanoj nepokretnosti;
• opis povrede ugovora o hipoteci;
• radnje koje dužnik mora da preduzme da bi isplatio dug i izbegao prodaju nepokretnosti;
• rok u kome dužnik mora da isplati dug da bi izbegao prodaju nepokretnosti;
• opomenu da ukoliko dužnik ne preduzme te radnje i time isplati dug, poverilac ce poraživati celokupan iznos potraživanja
  i prodajom hipotekovane nepokretnosti izgubiti državinu na nepokretnosti;
• ime i neophodne podatke o predstavniku poverioca kome se dužnik može obratiti za dobijanje više informacija;
• druge informacije za koje poverilac smatra da su od znacaja.

• obaveštenje da je celokupan iznos dospeo na naplatu;
• navodenje iznosa duga koji je dospeo na naplatu;
• obaveštenje o izboru nacina prodaje nepokretnosti.

• kopiju ugovora o hipoteci,
• izjavu da dužnik do tog dana nije ispunio dug,
• kopiju opomene o prodaji nepokretnosti,
• dokaze da su obe opomene poslane dužniku i vlasniku nepokretnosti.

• izricito ovlašcenje da hipotekarni poverilac, kada rešenje postane pravosnažno, ali ne pre isteka roka
  od 30 dana od dana izdavanja rešenja, može kao hipotekarni poverilac u svoje ime prodati napokretnost, u skladu sa odredbama ovog zakona;
• zabranu prodaje hipotekovane nepokretnosti od strane vlasnika.

• da potraživanje ne postoji;
• da hipoteka ne postoji;
• da potraživanje nije dopelo za naplatu;
• da je dug isplacen.

• opis nepokretnosti;
• ime i prezime, odnosno naziv poverioca;
• podatke kako kontaktirati poverioca;
• pocetnu cenu na aukciji;
• vreme i mesto aukcije;
• druge informacije za koje poverilac smatra da su od znacaja.

• sve elemente oglasa
• izjavu u kom se roku može isplatiti celokupan iznos da bi se izbegla prodaja.

• znos celokupnog potraživanja;
• procenjenu vrednost nepokretnosti;
• bitne elemente ugovora o prodaji nepokretnosti;
• datum za kada se predvida zakljucenje ugovora o kupoprodaji;
• nacin na koji ce se sredstva dobijena od prodaje raspodeliti;
• datum kada nepokretnost mora biti iseljena i ispražnjena;
• izjavu u kom roku može de se ispuni celokupna obaveza, da bi se izbegla prodaja nepokretnosti.

• troškove prodaje, ukljucujuci i troškove i honorare trecih lica;
• potraživanje hipotekarnog poverioca;
• potraživanje hipotekarnog poverioca nižeg reda ili drugog poverioca sa jednakim redom obezbedenja;
• preostali iznos pripada dužniku. Poverilac je dužan da u roku od 7 dana nakon raspodele sredstava, dužniku i svim trecim licima koja imaju prava na nepokretnosti,
  da dostavi konacni obracun raspodele sredstava.

• pismenu izjavu hipotekarnog poverioca da pristaje na ispis hipoteke;
• pravosnažnu sudsku oluku kojom se potvrduje da je potraživanje hipotekarnog poverioca prestalo.

Ugovaranje nadhipoteke. Potraživanje obezbedeno hipotekom može se založiti na osnovu ugovora izmedu hipotekarnog poverioca nadhipotekarnog poverioca.
Taj ugovor:

Preuzimanje duga. Dug prema hipotekarnom poveriocu može da se prenese ugovorom o preuzimanju duga obezbedenog hipotekom izmedu vlasnika i pribavioca predmeta
hipoteke, odnosno ugovorom izmedu vlasnika, pribavioca predmeta hipoteke i dužnika ako v lasnik nije hipotekarni dužnik.

Taj ugovor:

Otudenje nepokretnosti. Ako vlasnik uz saglasnost poverioca izvrši deobu ili spajanje predmeta hipoteke sa drugom nepokretnošcu,
hipoteka se po službenoj dužnosti upisuje na tim nepokretnostima, i svaka hipoteka obezbeduje elokupno potraživanje, osim ako je
drugacije ugovoreno sa poveriocem. Ovo je posledica nacela nedeljivosti hipoteke.

Poverilac ima pravo da zahteva da mu dužnik pruži dodatno obezbedenje slicnog stepena sigurnosti kao što je hipoteka, a ako takvo obezbedenje ne dobije da zahteva naplatu celog potraživanja iz vrednosti nepokretnosti bez odlaganja,
i to u slucajevima:

• ako zbog ponašanja , odnosno radnji vlasnika, odnosno neposrednog držaoca, dode do smanjenja predmeta hipoteke,
• ako zbog radnji koje vlasnik namerava da preduzme preti opasnost od smanjenja vrednosti predmeta hipoteke.

Poverilac, takode, ima pravo da zahteva da sud svojom odlukom naredi vlasniku, odnosno neposrednom držaocu, da prestane sa odredenim ponašanjem, ako je zbog takvog ponašanja
vrednost predmeta hipoteke smanjena ili preti opasnost
da bude smanjena, kao i sud odlukom dozvoli poveriocu preduzimanje potrebnih mera.

Hipotekarni poverilac može, ako okolnosti ne trpe odlaganje, da sam preduzme potrebne mere i pre nego što dobije dozvolu od suda,
ako je hipoteka zasnovana na izvršnoj ispravi koja sadrži elemente predvideneZakonom o hipoteci.

Poverilac u svakom slucaju, ima pravo da zahteva da sud obaveže vlasnika da plati naknadu za ucinjene troškove,
koji uživaju prvenstvo u naplati u odnosu na sve upisane terete.

PRAVA I OBAVEZE VLASNIKA

Ove odredbeimaju za cilj da vlasniku omoguce nesmetano vršenje prava koje ima na predmetu hipoteke, u granicama u kojima se ne nerušava mogucnost
namirenja iz tog predmeta.

Prava. Vlasnik i posle nastanka hipoteke ima pravo:

• da drži predmet hipoteke;
• da upotrebljava predmet hipoteke prema uobicajenoj nameni;
• da pribira plodive, prirodne ili gradanske, koje predmet hipoteke daje;
• da otudi predmet hipoteke i prenese prsvo na pribavioca, u kom slucaju se ne menja ništa u dužnikovoj obavezi i u obezbedenom potraživanju.

Obaveze. Vlasnik, ali i zakupac i svaki drugi neposredni držalac nepokretnosti:

• ne sme fizicki menjati predmet hipoteke (pregradivanje, dogradnja, rušenje, spajanje, deoba, i dr.) bez pismene saglasnosti poverioca, koju poverilac ne može
  odbiti da izda bez opravdanog razloga;
• dužan je da predmet hipoteke cuva i održava kao dobar domacin, odnosno dobar privrednik, da ne bi svojim postupcima ili propustima umanjio vrednost
  nepokretnosti;
• dužan je osigurati predmet hipoteke od svih uobicajenih rizika pre zakljucenja ugovora o hipoteci;
• dužan je da saraduje sa poveriocem u postupku prodaje, a narocito da omoguci pristup predmetu hipoteke (ulazak u stan i sl.), ako je hipoteka
  zasnovana na osnovu izvršnog ugovora ili izvršne založne izjave ili ako je takvo pravo izricito utvrdeno u ugovoru o hipoteci, odnosno založnoj izjavi.

Pod izvršnom ispravom, po Zakonu o hipoteci, smatra se ugovor o hipoteci, kao i založna izjava (jednostrana hipoteka), koji sadrži sve zakonom predvidene odredbe, gore navedene pod tacama 1-8. kod izlaganja ugovorne hipoteke.